優(yōu)良店址的三個(gè)要素

　　一個(gè)店面經(jīng)營(yíng)成功的要素是選址，第二要素還是選址，第三要素仍然是選址。連鎖店籌建時(shí)，作好商團(tuán)分析是必不可少的，但終目的是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。在西方國(guó)家，選址被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因?yàn)樘囟ㄩ_設(shè)地點(diǎn)決定了連鎖店店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少，這也就決定了連鎖店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設(shè)地點(diǎn)作為一種資源的價(jià)值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

　　(1) 店址選擇是一項(xiàng)大的、長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。連鎖店的店址不管是租借的或是長(zhǎng)期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營(yíng)建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不保人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長(zhǎng)期性、固定性特點(diǎn)。

　　(2) 店址是連鎖店確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的顧客來(lái)源及特點(diǎn)和連鎖店對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷售活動(dòng)的選擇。

　　(3)店址選擇是否合適，是影響連鎖店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　(4) 店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購(gòu)買時(shí)間，并大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎(chǔ)。

　　那么，一個(gè)連鎖的店面在選址方面應(yīng)具備那些條件呢?一般來(lái)講，以下三個(gè)條件與三個(gè)要素應(yīng)是不可或缺的。

　　一：優(yōu)良店址的三個(gè)條件

　　1、未來(lái)十年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)力

　　店鋪選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其他經(jīng)營(yíng)因素都可隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而店址一經(jīng)確定就難以變動(dòng)。因此，企業(yè)在選址時(shí)，必須具有發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測(cè)未來(lái)。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)所在地區(qū)的狀況時(shí)刻都在變化：交通條件在改善，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，周圍環(huán)境更是在不斷變化和發(fā)展。

　　對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新選定的店址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿�，在該地區(qū)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以保證在以后一定時(shí)期內(nèi)都是有利可圖的。例如，日本的大榮公司憑借其連鎖集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，利用進(jìn)貨后3個(gè)月支付貨款的時(shí)間差，迅速調(diào)整各連鎖店的銷售收入，在非商業(yè)中心購(gòu)買了地價(jià)較低的土地，興建商業(yè)設(shè)施及其他不動(dòng)產(chǎn)，等到商業(yè)發(fā)展、地價(jià)升高后，賣掉地產(chǎn)賺取差價(jià)，商業(yè)設(shè)施則作為本公司的連鎖超市的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。

　　2、規(guī)模性的目標(biāo)顧客群存在任何超市都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。一般的超市經(jīng)營(yíng)的主要是日常生活用品，受消費(fèi)者購(gòu)物行走距離規(guī)律的制約，消費(fèi)者不大可能為一些日常生活用品而長(zhǎng)距離的奔走。因而不大可能像大型百貨商店或者是專業(yè)大型家用電器商店那樣具有比較寬的流動(dòng)顧客群體，只能主要依靠對(duì)一定規(guī)模的目標(biāo)消費(fèi)群體的服務(wù)，來(lái)獲得比較穩(wěn)定的銷售收入。所以，能否擁有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，是超市店鋪選擇應(yīng)考慮的重要因素之一。

　　但是對(duì)于任何一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)，它的目標(biāo)顧客群都是經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、交通變革等都能導(dǎo)致顧客群的增加或減少，而這也成為預(yù)測(cè)未來(lái)顧客群的一個(gè)重要依據(jù)。例如，市政規(guī)劃在某一地興建一居民區(qū)，在居民區(qū)建立之初，居民較少，隨著居民區(qū)生活設(shè)施及其他配套設(shè)施的不斷完善和發(fā)展，居民也會(huì)日益增加，顯然，在這樣的地區(qū)設(shè)立連鎖店網(wǎng)點(diǎn)，梢費(fèi)者群的增加是必然的。象新建車站、碼頭、地鐵出口、旅游景點(diǎn)、公共指示設(shè)施等均能增加消費(fèi)者群。無(wú)疑，在進(jìn)行未采消費(fèi)者群的測(cè)定時(shí)，必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。

　　3、進(jìn)出暢通的道路

　　優(yōu)良店址的一個(gè)必備條件就是進(jìn)出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商晶的運(yùn)達(dá)時(shí)間和運(yùn)輸費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進(jìn)出自由，且店鋪附近好有車站。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)設(shè)在幾個(gè)車站的交匯點(diǎn)附近，往往能吸引大量顧客前往進(jìn)行購(gòu)物。另外，店鋪前擁有一個(gè) 大的停車場(chǎng)，往往可以吸引遠(yuǎn)距離的顧客，擴(kuò)大自己的商圈范圍，特別是對(duì)于大型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)而言尤為重要。

　　二：優(yōu)良店址的三個(gè)要素

　　1、足量戶數(shù)和人口數(shù)的支持

　　企業(yè)必須了解其商圈范圍內(nèi)的中心圈、次級(jí)露和邊緣圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)公眾的數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好，以及到城市購(gòu)買商品的附近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平，通過(guò)對(duì)這些情況的了解，可以對(duì)顧客的數(shù)量和質(zhì)量有個(gè)較為準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。一個(gè)選址優(yōu)良的店鋪必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圃范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。許多店鋪設(shè)在有較強(qiáng)購(gòu)買力，人口密度大的地區(qū)，其中一個(gè)重要原因，就是為了保證周圍有持續(xù)旺盛的購(gòu)買力。

　　2、良好的道路與交通條件

　　只有在交通方便的地方設(shè)立店鋪，才能給消費(fèi)者提供方便，吸引更多的顧客。因此，企業(yè)必須調(diào)查城市內(nèi)區(qū)域間的交通條件及區(qū)域內(nèi)的交通條件，對(duì)商圈的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。

　　另外，要注意城市規(guī)劃對(duì)交通設(shè)施的影響。如街道開發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設(shè)計(jì)魁、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等等，都對(duì)未來(lái)的交通條件產(chǎn)生影響，從而影響該店鋪的顧客群。企業(yè)必須及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。

　　3、賣場(chǎng)面積的合理確定

　　對(duì)于超級(jí)市插賣插面積的確定可以根據(jù)預(yù)估的銷售額指標(biāo)來(lái)確定。除此之外，還要注意其他因素的制約影響。例如，超市店鋪所在的城市、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的收入與消費(fèi)水平;超市店鋪所處的具體商業(yè)地段的優(yōu)劣;營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的租金高低;平均單位面積所能接待的平均顧客量;銷售額和利潤(rùn)額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定賣場(chǎng)面積。